执业理念
真诚守信、仗义执言维护您的合法权益是我的人生信条;勤勉尽责、优质高效是我的服务理念。当您把信任给予我的时候,我就是您最忠诚、最值得信赖的朋友。

律师介绍

  王涛律师现执业于北京市中银(沈阳)律师事务所,律师,投资项目分析师,合伙人,沈阳市律师协会刑事诉讼辩护委员会委员,民革沈阳市委社会法制委员会委员。   (查看详细)

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    业委会起诉物业公司返还小区公共区域广告收益纠纷案

    时间:2018/12/19 7:54:00信息来源:本站原创作者:佚名点击: 【字体:

    业委会起诉物业公司返还小区公共区域广告收益纠纷案

    案情简介

    2006年7月10日,某房地产公司与物业公司签订《物业服务合同》,委托物业公司为小区提供物业管理服务,委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新物业公司时止。2012年12月25日,小区业委会在街道办事处备案。

    2006年11月20日,物业公司与某广告公司签订《协议》及《合作合同书》,其中主要约定:某广告公司向某物业公司按小区内电梯数量每梯每年支付经济补偿,合作区域内每部电梯安装2面,共计4块电子镜框,1个候梯厅,安装2块电子镜框;经济补偿方式:每部电梯费用4500元/部/年,候梯厅每块费用2000元/块/年。某广告公司自2006年至2010年向物业公司支付共计789 033.30元,发票存根用途显示为物业费。某广告公司自2011年至2012年向某物业公司支付共计452 100元,发票经营项目显示管理费。

    业委会向法院起诉物业公司请求返还小区公共区域广告收益。某物业公司称:支票存根上记载用途为物业费,发票经营项目为管理费,均非广告费,自接管某小区物业管理工作以来,对小区进行了大量人力、物力和财力投入,公共区域收入已用于小区物业管理资金投入,其已委托账务审计,但未提供审计报告。

    裁判情况

    法院经审理认定:某业委会依法成立,具备诉讼主体资格,有权利代小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。根据物权法及司法解释规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

    建筑区划内以下部分,应当认定为业主共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分,小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。

    物业公司自2006年7月起对小区进行物业管理期间,与广告公司先后签订《合作合同书》,利用小区内共有部分电梯间、候梯厅进行广告营利活动,收取广告费用,侵犯了小区全体业主的合法权益

    根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。某物业公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益,其性质应属广告收益而非经济补偿,应归小区全体业主所有,物业公司理应返还。最终判决某物业公司返还某业委会电梯间、候梯厅广告收入117万余元。

    法官提示

    建筑区分所有权人对共有部分的共有权指业主依照《物权法》、合同以及区分所有权人之间的管理规约,对建筑物共有部分、基地使用权、小区公共场所和设施等享有占有、使用、收益处分的权利。

    根据《物权法》及相关司法解释规定,除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。建筑物基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等部分的属性属于全体业主天然共有部分。业主共有及共同管理区域部分经营收益,也应当归属于全体业主。

     

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