执业理念
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律师介绍

  王涛律师现执业于北京市中银(沈阳)律师事务所,律师,投资项目分析师,合伙人,沈阳市律师协会刑事诉讼辩护委员会委员,民革沈阳市委社会法制委员会委员。   (查看详细)

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    不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。

    时间:2018/12/19 7:55:09信息来源:本站原创作者:佚名点击: 【字体:

    业主请求撤销业委会作出的“与物业公司续签物业服务合同的决定”纠纷案

    案情简介

    某物业公司是某小区前期物业服务公司,小区物业服务一直由某物业公司提供。2014年12月,某业委会与物业公司续签《小区物业服务合同》的合同条款与之前物业服务合同条款完全一致。就某业委会作出与某物业续签物业服务合同决定流程,某业委会表示:作出续签合同决定需要全体业主过半数同意。某业委会在张贴《关于物业服务合同续签意见征询公告》后,因没有超过半数的业主到业委会提异议,故就视为没有提异议的业主都同意。

    孙某系小区业主,孙某表示,2014年12月上旬,业委会在小区内公告栏贴出《关于物业服务合同》续签意见征集公告,之后不久业委会就与物业公司续签了物业服务合同。孙某认为,上述程序和实质结果违反了物权法和物业管理条例关于选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定规定,剥夺了包括孙某在内小区广大业主对小区事务的决定权,且程序违法,诉至法院请求撤销某业委会作出的“与某物业公司续签《物业服务合同》”的决定。

    法院裁判

    法院经审理认定:《物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同到期后,某业委会选聘某物业公司提供物业服务,应按照前述法律规定,征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某业委会表示在张贴征询公告后,没有过半数的业主提出异议,视为过半数的业主同意,并最终作出了续签物业服务合同的决定。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十六条规定:不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示

    某业委会认为业主没有提出异议就视为同意缺乏法律依据,且亦未能举证证明续签物业服务合同的决定征得了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意综上,认定某业委会作出的续签物业服务合同的决定程序违法。遂判决撤销某业委会作出的“与某物业公司续签2015年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》”的决定。

    法官提示

    业主大会或业主委员会作出的,违反法律强制性规定或超越法定权限范围的无效决议或违反法定程序的决议,业主均可行使撤销权。业主受侵害合法权益包括实体权益和程序性权益。实体权益包括建筑专有部分所有权以及专有部分以外共有部分共有和共同管理的权利,业主这些实体权益受到决议、决定剥夺或限制的,可以行使撤销权。业主程序权益受到侵害指决定内容虽未侵害业主区分所有权人的合法权益,但决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规强制性规定。

    对程序是否违法应根据业主大会议事规则、《物权法》第76条及物业管理条例规定的关于业主大会的召开、投票表决程序等强制性规定进行审查。其中包括投票表决程序、投票是否采取法定形式、票数是否达到法定要求以及表决票真实性和有效性等。

    业主委员会僭越职权限制、逾越权限范围作出关涉全体业主共同利益应由全体业主共同决定的重大事项决议,有可能侵害业主合法权益。对业主委员会选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人等应由全体业主决定业主大会权限范围内事项或业主委员会签订物业服务合同或就维护、修缮共用部位签订施工装潢合同等法律行为效力,法院应依职权进行实质审查判断

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