执业理念
真诚守信、仗义执言维护您的合法权益是我的人生信条;勤勉尽责、优质高效是我的服务理念。当您把信任给予我的时候,我就是您最忠诚、最值得信赖的朋友。

律师介绍

  王涛律师现执业于北京市中银(沈阳)律师事务所,律师,投资项目分析师,合伙人,沈阳市律师协会刑事诉讼辩护委员会委员,民革沈阳市委社会法制委员会委员。   (查看详细)

联系方式

  • 地址:辽宁省沈阳市和平区和平南大街43号一层。
  • 手机:13386839195
  • 邮编:110003
  • 电话:(024)31885666-8021
  • 传真:(024)31885668
  • Email:wangtaolawyer@163.com
           13386839195@163.com
  • 微信:王涛律师
  • 新浪微博:@六股河的风
  • 法律工具

    业主委员会纠纷案件审理情况及分析

    时间:2018/12/19 7:56:32信息来源:本站原创作者:佚名点击: 【字体:

    业主委员会纠纷案件审理情况及分析

    业主委员会作为新兴的社区自治组织,在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。伴随着民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高,不同业主利益需求多样化,城市住宅小区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的问题越来越引起社会广泛关注,由此引发越来越多的纠纷诉至法院。我院通过对北京市法院五年来审理的1573件涉业主委员会纠纷案件调研分析,就案件审理中发现的主要问题及对策建议予以通报。

    一、业主委员会纠纷案件基本情况和特点

    1 . 案件数量增长幅度较快,收案量总体呈逐年上升趋势

    近年来,业主、业主委员会与物业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化,诉讼纠纷频发。通过对近五年北京法院受理业主、业主委员会、物业企业、房地产开发商之间因住宅小区建筑物专有、共有部分权利归属、使用、收益、处分以及业主知情权、撤销权等1573件纠纷案件数据分析发现,其中,2013年受理213件、2014年183件、2015年235件、2016年566件、2017年376件。因业主委员运行不规范、不透明引发的业主撤销权、业主知情权纠纷案件快速增长。

    2 . 案件类型和案由高度集中,诉讼参与主体范围广

    从受理的案件类型、案由分析,业主、业主委员会案件类型高度集中,主要集中在建筑物区分所有权(包括业主专有权、业主共有权、车位、车库纠纷)、业主撤销权、业主知情权纠纷类型,诉讼参与主体呈多样化特点,既包括房屋所有权人、共有人、使用权人、承租人,又包括业主委员会、物业企业、房地产开发商、相邻业主等。业主共有权、业主撤销权、业主知情权等案件类型,涉案人数众多,涉及人员范围广,社会影响大。据统计,受理的业主共有权、车库、车位纠纷案件占54.9%;业主撤销权案件占32%;业主知情权纠纷占10%;业主就建筑物专有部分权利归属、使用、收益、处分等业主专有权纠纷案件占3%。

    3 . 案件法律关系复杂,化解难度大,呈“两低两高”趋势

    涉业主、业主委员会纠纷案件事实认定和法律关系复杂,不同法律关系相互交织。业主撤销权纠纷既涉及对当事人起诉或应诉主体资格等程序性事实审查,又涉及对业主大会或业主委员会决议程序合法性、是否侵害业主合法权益等实体事实的审查判断,不同法律关系相互交织,程序与实体事实双重审查判断,加大了案件审理和化解难度,不同利益主体对诉求预期和诉由主观认识差异大,矛盾累积时间长,积怨深,处理不当可能导致矛盾激化,通过诉讼方式难以得到有效化解。与此相对应,案件整体呈调解率、服判息诉率低,上诉率、申请再审率高即“两低两高”趋势。相当一部分案件经二审、再审程序,仍难以有效化解。

    二、审理业主委员会纠纷案件面临的难点问题

    1 . 业主大会、业主委员会诉讼主体地位不明晰,权利行使不规范问题突出

    业主大会、业主委员会诉讼主体地位不明晰,业主寻求司法救济、诉讼权利行使不规范问题,不仅可能导致业主维护自身权益路径受阻,还直接影响裁判者对代表全体业主诉讼主体的不同认定。

    关于业主委员会能够起诉和应诉范围以及是否需要业主大会授权问题,有的认为业主委员会可直接以自己名义参加诉讼;有的认为必须取得全体业主或业主大会授权才具有提起诉讼的资格,未经业主大会授权,业主委员会无权以自己名义提起诉讼。关于业主大会是否具有诉讼当事人主体资格,实践中亦多存在争议。业主大会、业主委员会诉讼主体资格认识分歧,给司法裁判造成很大不便。业主委员会、业主大会是否具备诉讼主体资格能够当然参加民事诉讼,业主委员会能够起诉和应诉范围以及是否需要业主大会授权问题,有待有关司法解释进一步明确。

    2 . 业主个人利益与共有权益的矛盾冲突与协调问题

    《物权法》虽对业主共有部分和业主共同管理事项权利作出了规定,但只是抽象概括的规定。实践中,业主专有部分与共有部分的权利行使边界争端多发。如开发商与业主就车位、车库归属没有约定或约定不明,如何确定其权属及收益分配问题;建筑物楼顶平台、人防工程、小区供电、供水、供热、供气、有线电视、网络设施等是否属于业主共有因没有明确规定,这些资源及收益归属问题争议时有发生。小区业主共有权和开发商所有权的冲突时有发生,有些开发商利用信息优势,将业主共有建筑设施当作专有部分出售或占为己有。

    由于法律对业主共同管理、决定事项范围规定的概括性和原则性,实践中对如何合理划定业主共同管理、决定事项范围存较大争议。共用设施被侵占、物业合同违约履行及服务标准降低等问题,既涉及业主个体利益,又涉及全体业主共同利益。如何有效协调不同业主与管理团体之间的利益以及权利行使冲突,成为共同亟需解决的难题。

    3 . 业主撤销权权利行使不规范问题

    一是业主撤销权行使主体问题。一些不符合业主资格的承租人、未取得规划审批手续的建房人、“小产权”房买受人等以权益受损为由提起诉讼;一些曾参加业主大会投赞成票或未明确提出异议的业主以权益受损或决议程序违法为由提起诉讼。

    二是业主撤销权对象内涵外延不明确。法律将业主撤销权客体限定为业主大会或业主委员会的决定,未明确决定的内涵和外延。实践中,有的撤销事项属于业主大会或业主委员会自治范畴内履行职责或内部管理事项;有的撤销业主大会成立或业主委员会成员资格、业主委员会主任推选决议、业主委员会履行职权等程序性事项。

    三是业主撤销权案件举证责任分配问题。实践中,有的对业主大会或业主委员会决议程序合法性仅作形式审查;有的将决议程序合法性举证责任分配给业主委员会,并对决议程序是否合法进行实质性审查;还有的认为应对业主实体权益是否受侵害以及决议程序是否合法同时进行审查。不同举证责任分配直接影响到不同法律后果承担。

    4 . 业主知情权权利行使边界不清,权利滥用需规范

    一是业主知情权的范围问题。焦点主要集中在知情权范围的深度、广度和时间维度方面。对业主要求查阅和公布哪些、何时的材料和文件的合理界定难。

    二是权利义务主体问题。有的认为业主知情权权利主体仅为法律规定的业主,业主委员会未经授权向物业企业主张知情权超出业主大会执行者权限,属主体不适合;有的认为业主委员会要求物业服务公司公布、查阅或复印应当向业主公开的情况和相应的材料符合立法本意和法律规定。

    三是业主知情权行使方式及限制问题。对是以公布还是查阅抑或复印方式行使查阅权,业主主张多存在模糊或重复等问题,不具针对性、便捷性和经济性,既花费大量时间成本、精力,又浪费司法资源。

    三、对策及建议

    1 . 关于业主委员会涉诉案件处理的建议

    (1)明确业主委员会法律主体的性质定位为非法人组织民事活动主体资格

    根据《民法总则》第四章有关非法人组织的规定,经依法登记备案的业主委员会虽不具有法人资格,但属于能够依法以自己的名义从事各种民事活动,具有应受民法调整的“非法人组织”民事主体资格地位。业主委员会作为代表全体业主共同利益、监督物业企业管理运作的民间性组织,其权力基础源于所代表业主对物业拥有所有权,代表全体业主对物业有关一切重大事项拥有决定权。故业主委员会性质应纳入民法规定的其他组织范畴。业主委员会作为执行机构和常设机构,其职权范围应当由法律、行政法规、管理规约和业主大会决定,职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为,不得作出与物业管理无关的决定和活动,不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。在涉及物业管理区域内公共事物(涉及公共权益)时,授予业主委员会完全从事民事活动的主体资格。

    (2)赋予业主委员会授权范围内诉讼当事人资格

    ——业主委员会民事诉讼主体资格

    业主委员会实体法上非法人组织性质和诉讼法上其他组织诉讼主体地位,决定了其民事权利能力和诉讼行为能力并不完全对应。业主委员会无独立的财产和自身独立的利益,作为业主代表机构实施民事活动的法律后果应由全体业主承担最终的责任。在业主委员会诉讼主体资格上,为保障业主对小区诉讼事务的知情权,防止诉权的滥用,对业主共同决定事项涉及实体权利处分以及诉讼权利行使问题,应取得业主大会决议授权。业主委员会在职责范围内,经业主大会授权,有权就与物业活动有关涉及全体业主公共利益事宜,以原告身份提起民事诉讼。

    ——业主委员会参与诉讼活动资格审查

    业主委员会参加诉讼的,应当提供依法成立的证明材料。一是业主委员会作为原告提起诉讼,可从形式上审查起诉是否经业主大会会议或其他合法方式获得授权,业主管理规约或业主大会决议等可概括性地授予业主委员会对特定范围内事项提起诉讼的权利。二是审查是否涉及小区业主物业公共利益。与物业管理无关的或只涉及个别或部分业主事宜的,业主委员会无权向法院提起诉讼。三是业主委员会已经作为当事人参加诉讼,个别业主不能再要求作为共同诉讼主体参加诉讼。

    ——业主委员会参与诉讼授权方式

    业主委员会作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织,根据“法无明文规定即自由”原则,基于诉讼便利原则,为维护小区物业管理有关公共利益事宜主张权利时,可无须再经业主授权。根据目前业主大会及业主委员会现状,业主大会授权形式可采取:a.对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权;b.制定管理规约进行概括授权;c.书面征求全体业主意见后进行授权;d.依法进行其他授权。经业主大会授权,业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求,进行和解,提起反诉或上诉。业主委员会根据业主公约或法律及司法解释的规定起诉或应诉的,无需再经业主大会或业主代表大会授权。

    2 . 加强和完善社区组织自治管理方面的建议

    (1)强化社区党组织建设,提高业委会组织结构和组织能力建设的规范化和专业化

    一是将业主大会、业主委员会建设纳入和谐社会建设范畴。科学制定业主大会、业主委员会成立和工作流程规范。制定各类工作流程规范之前,充分听取业主、居委会等各方意见,确保工作公开透明,充分保障业主参与权、知情权,增强公信力。相关部门加强对业主组织成立运行的指导和监督,创新业主组织实现形式;加强业主委员会基层党组织建设,发挥基层党组织领导和指导作用;实现社区业主自治与居民委员会基层自治组织管理有机结合。

    二是加强业主委员会组织行为和组织能力建设。明确业主委员会成员资格限制和任职条件,聘任具有物业管理专门知识和专业技能秘书人员,实施定期培训制度,使熟悉物业管理法律法规和相关政策,提升履职能力,逐步实现业主委员会组织的专业化。

    三是创新组织管理方式。利用现代网络和信息开展网上电子业务。利用业主委员会网站、开发小区管理软件、设立管理微信公众号、网络电子投票系统等方式,作为信息公开、业主间沟通、参与社区治理活动的平台,为业主参与小区公共事务管理提供便利,将相关数据、表决票等材料电子化、信息化和固定化,提升小区管理效率。

    四是建立科学的绩效考核评价机制。赋予业主委员会对小区公用部分收益权,实现共用部分收益的最大化,为业主委员会正常运转提供必要经费来源,健全财务会计制度,实行相应待遇薪酬制,对不能履职或不符合履职条件的及时整改、解聘。

    (2)健全业委会的履职监督管理机制

    一是充分发挥业主、业主大会监督作用。业主大会通过及时修改、完善业主大会议事规则程序和内容,对业主委员会及成员权利行使、责任承担设定明确约束条款;对损害业主合法权益行为、不履行或怠于履行职责成员,由业主大会按议事规则及时罢免;定期公布各种与业主利益相关重大事宜,保障业主知情权;业主通过行使知情权或撤销权等,监督业主委员会日常工作或撤销其瑕疵决议。

    二是设立业主大会选举、居委会等推荐或聘请的法律、财务等人员共同组成的专门监督机构。

    三是强化基层政府部门、居委会对业主委员会的指导和监督职能。构建对业主大会、业主委员会召开会议、换届选举、重大事项决定等监督常态机制,有关行政主管部门对业主委员会侵害业主合法权益的决议等,应责令予以纠正或依职权撤销

     
    文章热词:

    上一篇:最高法院关于执行异议案件裁判规则26条

    下一篇:没有了

    延伸阅读: